Adoptée le 13 décembre 2000, la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) vise à annuler le déficit de logements sociaux et à favoriser une meilleure répartition des populations dans les zones urbaines. Son article 55 oblige les communes des grandes agglomérations à atteindre un minimum de 20 ou 25 % de logements sociaux.
Après un quart de siècle d’existence, les effets de la loi SRU sur la production de logements sociaux et la promotion de la mixité sociale sont indiscutables bien que contrastés : si la loi a permis de réaliser de nombreux logements sociaux, elle suscite toujours des débats.
Dans ce cadre, la Fondation pour le Logement des Défavorisés (anciennement Fondation Abbé Pierre) a publié en avril 2024 un rapport intitulé « Les communes face à la loi SRU entre contraintes réelles et manque de volonté politique ». A priori politisé, ce rapport apporte néanmoins un éclairage bienvenu sur la litanie des contraintes techniques, juridiques et politiques locales qui pèsent sur la construction de logements sociaux.
Il faut noter que la majorité des contraintes relevées s’appliquent à la construction neuve de logements, sans distinction entre logement social et non social.
Pour l’équipe de 1loyermoinscher.fr, solutionner certaines difficultés et réaliser des logements sociaux se fera tant au bénéfice des habitants, des employeurs et des collectivités locales qu’à celui des bailleurs.
En effet, pour les habitants, les employeurs et les collectivités locales, le logement social permet de loger les travailleurs clés payés entre 1 et 2,5 SMIC. C’est donc une des clés du développement socio-économique local.
Quant aux bailleurs, réaliser du logement social permet d’obtenir des avantages fiscaux, de réduire le risque de vacance, d’impayés et de dégradation.
En somme, c’est gagnant – gagnant !
Les contraintes naturelles : un frein évident à la construction de logements, sociaux ou non
Le rapport fait état que de nombreux représentants des communes étudiées évoquent les questions de sécurité et de contraintes naturelles comme obstacles à la construction de nouveaux logements sociaux.
D’abord, ce sont les lois Littoral et Montagne de 1986 et 2016 qui peuvent affecter les conditions d’aménagement et de construction des communes. Ces deux lois encadrent strictement l’urbanisation dans les zones sensibles du point de vue environnemental et paysager.
En outre, certaines mesures de prévention tels que les plans de prévention des risques (PNR) peuvent également compliquer la construction, en identifiant des zones exposées à des risques naturels ou technologiques (inondations, risques industriels, mouvements de terrain, etc.).
Également au titre des contraintes environnementales, le rapport note que les Parc Naturels Régionaux ont la possibilité d’encadrer la politique d’urbanisme des communes situées sur leur périmètre. Ainsi, comme le rappelle le rapport de la Fondation, une commune ne peut pas prévoir dans son PLU des dispositions incompatibles avec le Parc Naturel Régional.
A ce titre, le maire de Saint-Rémy-lès-Chevreuse souligne, dans un entretien réalisé par les auteurs du rapport : « Pour les villes du Parc Naturel Régional soumises à la loi SRU, on ne sait pas quoi faire, c’est incompatible. Je dois être compatible avec le parc mais conforme avec la loi SRU, comment faire ? » .
La sauvegarde du tissu pavillonnaire et du patrimoine urbain : des contraintes architecturales à la production de logements sociaux
Le rapport relève également la contrainte architecturale comme frein à la construction.
En effet, les communes peuvent être concernées à plus ou moins grande échelle par des programmes de sauvegarde du patrimoine. A titre d’exemple, environ la moitié du territoire de la commune de Biarritz est concerné par une servitude dite de Site Patrimoniale Remarquable (SPR), qui contraint la construction de logements puisque toute autorisation doit faire l’objet d’un avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France.
Les construction en centre-ville sont aussi souvent très encadrées afin de préserver notre patrimoine historique commun. Tel est le cas de la ville de Paris avec son patrimoine architectural haussmannien.
Au-delà de la protection du bâti historique, la protection du tissu pavillonnaire est aussi parfois mise en avant comme un argument contre la production de nouveaux logements (sociaux ou non). Les habitants et certains acteurs locaux craignent que la densification entraîne une perte de l’identité et du caractère des quartiers pavillonnaires, souvent perçus comme des espaces calmes et de qualité de vie. Cette volonté de préserver l’esthétique, la faible densité, ainsi que le cadre paysager de ces secteurs peut donc freiner les projets d’urbanisation, qu’ils soient à vocation sociale ou non.
A titre d’exemple, la Ville d’Annecy souhaite préserver les zones pavillonnaire, comme l’indique un agent municipal interviewé par les auteurs du rapport : « Nous essayons de densifier le long de grands axes en sauvegardant au maximum de la densification nos zones pavillonnaires. Nous voulons les préserver de cette folle construction, surtout que certains bâtiments sont considérés comme un patrimoine pour nous ».
Une des réponses est le parc existant : si la construction neuve est trop complexe, la production de logements sociaux doit se faire dans l’existant.
En mobilisant le parc immobilier existant, le cas échéant en le réhabilitant, 1loyermoinscher.fr, associé à Loc’Avantages, permet de concilier respect des dispositions environnementales, protection du cadre bâti et développement de l’offre de logements sociaux.
Ce modèle offre ainsi aux communes une solution efficace pour aider les travailleurs modestes à accéder à un logement confortable et abordable tout en progressant dans l’atteinte des objectifs fixés par la loi SRU, sans recourir à de nouvelles constructions
Dans cette démarche, produire du logement social participe à l’amélioration du confort des habitants, tout en leur proposant des loyers abordables qui permettent aux travailleurs clés de se maintenir sur le territoire.
Par exemple, au Cannet, l’objectif de cette politique est d’aider les actifs à se loger à loyer modéré (500 € / mois pour un T2 contre 1 000 € / mois sans 1loyermoinscher), dans une commune prisée des Alpes-Maritimes, dont les niveaux de loyer sont trop élevés.
En outre, les logements conventionnés dans le cadre de Loc’Avantages sont reconnus comme logements sociaux au sens de la loi SRU (article L. 302-5 du Code de la construction et de l’habitation). Cela permet ainsi aux communes de progresser vers leurs objectifs en matière de mixité sociale, sans pour autant devoir faire face à certaines limites réglementaires en matière de construction.
L’enjeu : Loger les travailleurs clés
Comme le note le rapport de la Fédération, l’opposition à la construction neuve est très largement répandue en France. Si le logement social en est rarement la cause première, la présence de logements sociaux peut attiser les oppositions.
En cause, une mauvaise image du logement social.
Pour l’équipe 1loyermoinscher, il faut radicalement changer l’image du logement social : le logement social doit avant tout être le logement des travailleurs clés modestes : agents municipaux, agents hospitaliers, salariés de TPE / PME qui offrent des services essentiels et font vivre notre tissu de TPE / PME mais sont rémunérés entre 1 et 2,5 SMIC.
Ces travailleurs ne peuvent plus se loger dans certains territoires : ce n’est acceptable ni pour eux ni pour les habitants plus fortunés : sans les travailleurs clés, mêmes les habitants fortunés voient leurs services publics et privés fermer et leur territoire dépérir.
Ainsi, grâce à 1loyermoinscher.fr, nous souhaitons contribuer au changement d’opinion sur le logement social. En effet, avec Loc’Avantages, les propriétaires bailleurs conserve en totalité le choix de leurs locataires, à condition qu’ils respectent les plafonds de ressources.
Les locataires éligibles à 1loyermoinscher sont donc des personnes qui travaillent : trop riches pour bénéficier d’un HLM mais trop pauvres pour accéder au parc privé non plafonné.
Les bailleurs sont intéressés : 1loyermoinscher.fr et Loc’Avantages mobilisent des aides publiques et favorisent une occupation durable et respectueuse des lieux, ce qui réduit les risques et les coûts associés (pertes de loyer, frais de mise en location, réparations, etc.).
En mobilisant le parc immobilier existant, 1loyermoinscher.fr apparaît comme une réponse pragmatique aux nombreux défis rencontrés par les communes pour attirer et fidéliser les travailleurs clés. 1loyermoinscher.fr permet de concilier exigences réglementaires et préservation du patrimoine urbain, au service des habitants, des associations et des employeurs locaux.
Source et pour aller plus loin : « Les communes face à la loi SRU entre contraintes réelles et manque de volonté politique », Avril 2024, Fondation pour le Logement des Défavorisés (anc. Fondation Abbé Pierre) ; V. Bardez, C. Bsikri, C. Hazera, L. Lucas, M. Praderie et M. Vincent, étudiants du master 2 Urbanisme et Aménagement de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, sous la direction de Syblie Fol et de Pauline Portefaix et Manuel Domergue